Alquilar un piso: cómo tributa lo que cobras
Descubre cómo tributa el alquiler de un piso, qué gastos puedes deducir y en qué casos cambia el tratamiento fiscal.
Por Ana Fernández Ortega, Responsable Dpto. Fiscal · Actualizado el
En resumen
El alquiler de un piso tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. A los ingresos que cobras les puedes restar gastos como intereses, IBI, comunidad, seguros, reparaciones y la amortización del inmueble. La forma de alquilar cambia el tratamiento: no es igual si es vivienda habitual del inquilino que si es por temporada o a una empresa. Conviene revisar cada año la reducción aplicable.
Si tienes un piso alquilado, saber cómo tributa el alquiler de un piso es clave para no pagar de más. Los ingresos que cobras no son limpios: Hacienda te deja restar muchos gastos. Pero no todos los alquileres se tratan igual. En esta guía te explicamos el proceso completo, desde los ingresos hasta la declaración, con los gastos que puedes deducir y las diferencias según el tipo de arrendamiento. También verás por qué conviene comprobar cada año la reducción aplicable. Si necesitas ayuda personalizada, puedes contactar con nosotros.
Lo esencial
- 1El alquiler tributa como rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF.
- 2Puedes deducir gastos como intereses, IBI, comunidad, seguros y reparaciones.
- 3La amortización del inmueble también es deducible.
- 4El tratamiento cambia si el inquilino es una empresa o si es alquiler por temporada.
- 5La reducción por arrendamiento de vivienda se ha modificado y hay que revisarla cada año.
Qué es el rendimiento del capital inmobiliario
Cuando alquilas un piso, los ingresos que obtienes se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Esto significa que tributan en tu IRPF, pero no por el importe total que cobras, sino por el resultado de restar los gastos deducibles. Es decir, solo pagas impuestos por el beneficio real.
Este tratamiento es distinto del que se aplica a otras actividades económicas. Por eso es importante saber en qué categoría se encuadra tu alquiler. Si tienes dudas, en planificación fiscal para particulares te ayudamos a revisarlo.
Gastos que puedes deducir del alquiler
Para calcular el rendimiento neto, puedes restar todos los gastos necesarios para obtener los ingresos. Los más habituales son los intereses de la hipoteca, el IBI, los gastos de comunidad, los seguros (de hogar, de impago, de responsabilidad civil), las reparaciones y conservación del inmueble, y los servicios como agua, luz o basura si los pagas tú.
También puedes deducir la amortización del inmueble. Esta se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor de adquisición, excluyendo el valor del suelo. Es un gasto que mucha gente olvida y que puede reducir bastante la factura fiscal.
Eso sí, no todos los gastos son deducibles al cien por cien. Algunos pueden tener limitaciones o requerir justificación. Por eso conviene guardar todas las facturas y revisar cada caso.
Diferencia entre alquiler de vivienda habitual y otros arrendamientos
No es lo mismo alquilar un piso como vivienda habitual del inquilino que hacerlo por temporada, a una empresa o para uso turístico. El tratamiento fiscal cambia, y también las reducciones aplicables.
El alquiler de vivienda habitual tiene una reducción específica en el IRPF. Esa reducción se ha modificado en los últimos años, así que conviene comprobar cada año si te aplica y en qué cuantía. En cambio, el alquiler por temporada o a una empresa no suele tener esa reducción, y puede tributar de forma distinta.
Además, si alquilas a una empresa, esta puede practicar retención sobre el alquiler, lo que afecta a tu declaración. Por eso es fundamental saber qué tipo de contrato tienes y cómo se refleja en tu IRPF.
La reducción por arrendamiento de vivienda
La reducción por arrendamiento de vivienda es un porcentaje que se aplica sobre el rendimiento neto positivo. Su finalidad es incentivar el alquiler de viviendas a precios asequibles. Sin embargo, las condiciones y el porcentaje han cambiado recientemente, y ya no es un dato fijo que puedas dar por sentado.
Por eso, cada año, antes de presentar tu declaración, conviene revisar la normativa vigente y comprobar si cumples los requisitos. Si no lo haces, podrías aplicar una reducción incorrecta y recibir una liquidación paralela. En declaración de la renta en Roquetas de Mar podemos ayudarte a revisarlo.
Cómo declarar los ingresos del alquiler
Los ingresos del alquiler se declaran en tu IRPF anual. Debes sumar todos los importes cobrados, incluidos los que hayas recibido en concepto de fianzas o suministros, si bien estos últimos pueden tener un tratamiento específico.
A esa suma le restas los gastos deducibles y obtienes el rendimiento neto. Sobre ese rendimiento se aplica la reducción si corresponde, y luego tributa según tu tipo marginal.
Es importante que declares todos los ingresos, incluso si el inquilino no te pide factura. Hacienda puede cruzar datos con Catastro, con los suministros y con otras fuentes, y detectar alquileres no declarados.
Errores frecuentes al declarar el alquiler
Uno de los errores más comunes es no deducir la amortización del inmueble. Otro es olvidar gastos como el IBI o los seguros. También es frecuente aplicar la reducción por vivienda habitual cuando no corresponde, por ejemplo en alquileres de temporada.
Además, hay quien no declara el alquiler si el inquilino no lo hace, pero eso no exime de la obligación. La información sobre alquileres está cada vez más controlada.
Por último, no revisar cada año los cambios normativos puede llevarte a aplicar reducciones o deducciones que ya no están vigentes. La normativa fiscal cambia con frecuencia, y el alquiler no es una excepción.
Cuándo conviene asesorarse
Si tienes un solo piso alquilado, puede que te apañes con la información básica. Pero si tienes varios inmuebles, alquilas por temporada, a empresas o en zonas con normativa específica, conviene revisar tu caso con un asesor.
Un buen asesoramiento te ayuda a aplicar correctamente los gastos deducibles, a determinar si te corresponde alguna reducción y a evitar sanciones. En contacto puedes consultarnos tu situación sin compromiso.
Cómo lo hacemos
- 01
Reúne todos los ingresos
Suma todas las cantidades que hayas cobrado por el alquiler, incluidas fianzas y suministros.
- 02
Recopila los gastos deducibles
Guarda facturas de intereses, IBI, comunidad, seguros, reparaciones y servicios.
- 03
Calcula la amortización del inmueble
Aplica el porcentaje correspondiente sobre el valor de adquisición, excluyendo el suelo.
- 04
Aplica la reducción si procede
Comprueba cada año si cumples los requisitos para la reducción por arrendamiento de vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos puedo deducir si alquilo un piso?
Puedes deducir los intereses de la hipoteca, el IBI, los gastos de comunidad, los seguros, las reparaciones y conservación, los servicios que pagues tú y la amortización del inmueble. Todos deben estar justificados con factura.
¿Tributa igual un alquiler por temporada que uno de vivienda habitual?
No. El alquiler de vivienda habitual tiene una reducción específica que no se aplica a los alquileres por temporada, a empresas o turísticos. El tratamiento fiscal es distinto y conviene revisarlo.
¿Cómo se calcula la amortización del piso alquilado?
Se aplica un porcentaje sobre el valor de adquisición del inmueble, excluyendo el valor del suelo. Ese porcentaje se multiplica por los días que el piso ha estado alquilado. Es un gasto deducible que muchos propietarios olvidan.
¿Qué pasa si no declaro el alquiler?
Hacienda puede detectar el alquiler no declarado mediante cruces de datos con Catastro, suministros y otras fuentes. Si no lo declaras, te expones a sanciones e intereses de demora. Es obligatorio declarar todos los ingresos.
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